O recibo de compra e venda gera o direito à usucapião?

No Brasil, existe uma regra jurídica muito clara: o adquirente que não consta na matrícula do imóvel, tecnicamente, não é proprietário real dele. A lei brasileira estabelece que a transferência de propriedade de um imovel só acontece de verdade quando o nome do novo  comprador é gravado na "matrícula" do imóvel. 

Apesar de a lei ser rígida, a realidade do dia a dia dos brasileiros é completamente diferente. Estima-se que milhões de imóveis no país estejam na informalidade. São negócios fechados através dos famosos "contratos de gaveta" e  “promessas de compra e venda” que nunca foram levadas a registro junto ao  cartório e, em muitos casos, simples recibos de pagamento comprovam que houve um negócio jurídico entre  comprador e vendedor.

Essa distância entre o que a lei exige e o que acontece na prática,  gera uma situação de grande insegurança jurídica, pois muitas famílias investem as economias de uma vida inteira em um imóvel adquirido através de “contrato de posse” (cessão de direitos possessórios), constroem suas casas, criam seus filhos, mas vivem com a insegurança constante de perder o patrimônio por não possuírem a documentação regularizada e exigida por lei.

É exatamente para corrigir essas distorções sociais que existe a Ação de  Usucapião. Através da Ação de Usucapião, constrói-se o um caminho legal para transformar a posse em propriedade. E, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), tomou uma decisão histórica no Recurso Especial nº 2.215.421. Os ministros decidiram, por unanimidade, que um simples recibo de compra e venda pode ser aceito como documento válido para instruir a Ação de Usucapião Ordinária.

O que é a usucapião ordinária e o que significa "justo título"?

Para entender a importância dessa decisão, precisamos primeiro compreender como funciona a usucapião ordinária. Essa é uma modalidade específica da lei que permite a regularização do imóvel em um prazo mais curto, desde que o morador cumpra alguns requisitos juntos:

• Posse mansa e pacífica: Ninguém contestou ou tentou tirar o morador dali de forma legítima;

• Tempo: residir no imóvel por 10 anos contínuos (prazo este  que, pode se reduzido para 5 anos, se o local for a moradia da família ou tiver recebido investimentos);

• Intenção de dono: Zelar pelo imóvel e se comportar publicamente como se o imóvel fosse seu;

• Boa-fé: A crença legítima de que o imóvel realmente lhe pertence e que o negócio foi feito de forma honesta;

• Justo título: Possuir um documento escrito (contrato e demais documentos) que demonstrem que você adquiriu aquele bem.

Historicamente, os tribunais brasileiros eram extremamente rígidos sobre o que poderia ser considerado um "justo título". Para a maioria dos juízes no passado, o documento precisava parecer quase perfeito, como uma escritura pública que só não tinha validade total por algum erro técnico de quem vendeu.

Com esse entendimento antigo e burocrático, documentos simples, como um recibo assinado pelo vendedor dando a quitação do preço, eram descartados logo no início do processo. 

Os juízes alegavam que o recibo não tinha a formalidade necessária. Isso forçava o cidadão comum a ter que esperar 15 anos para tentar outra modalidade de usucapião (a Extraordinária, que não exige documento) ou a entrar com processos extremamente caros e demorados para tentar obrigar o vendedor, que muitas vezes já havia falecido ou sumido — a assinar a documentação.

Como a decisão do STJ possibilitou a utilização de recibos de compra e venda em ações de usucapião

O caso que chegou para julgamento no STJ começou no estado de Sergipe. Uma mulher entrou com uma ação de usucapião alegando que morava no imóvel desde 2014 e que o havia adquirido legitimamente, tendo como única prova escrita um recibo de compra e venda que comprovava o pagamento do valor do bem.

O Tribunal de Justiça de Sergipe negou o direito da moradora. Os juízes locais entenderam que o recibo, por ser um documento informal e sem as solenidades da lei, não se encaixava no conceito de justo título. Para eles, a ação não poderia prosseguir por falta desse documento essencial.

Inconformada, a moradora recorreu ao STJ, e o caso ficou sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi. Ao analisar a situação, a ministra trouxe uma visão muito mais humanizada e alinhada com a realidade social. Ela relembrou que o processo de usucapião não cria um direito novo, mas apenas declara e oficializa algo que já existe na prática pelo passar dos anos.

A grande mudança trazida por esse julgamento foi a decisão de que a lei deve ser interpretada de forma ampla e favorável à proteção da moradia. A ministra destacou que exigir um documento formalmente perfeito para a usucapião ordinária tiraria toda a utilidade desse instituto, pois se o documento fosse perfeito, o morador não precisaria de usucapião para começo de conversa.

O tribunal fixou o entendimento de que, se o recibo de compra e venda — mesmo sendo simples — deixa claro que o vendedor tinha a intenção de passar o imóvel para o comprador e que o preço foi pago, ele cumpre a função social de demonstrar a boa-fé do negócio. Portanto, ele deve, sim, ser aceito como justo título.

O que pode impactar a realidade de quem tem um imóvel irregular?

Essa decisão do Superior Tribunal de Justiça traz um alívio imenso e abre portas importantes para quem deseja alcançar a segurança jurídica do seu patrimônio.

O principal benefício prático é a economia de tempo. Como vimos, a usucapião ordinária exige um prazo de 10 anos. No entanto, o Código Civil permite que esse prazo seja reduzido pela metade — ou seja, para apenas 5 anos — se o comprador adquiriu o imóvel de forma paga (onerosa) e estabeleceu ali a sua moradia habitual ou realizou melhorias e reformas de relevância econômica.

Com o novo entendimento do STJ, uma pessoa que possui apenas um recibo guardado na gaveta há 5 ou 6 anos, e que usa o imóvel como sua casa, já pode se qualificar para buscar a regularização. Antes desse precedente, essa mesma pessoa seria obrigada a esperar o prazo de 15 anos, permanecendo em uma situação de vulnerabilidade e medo por quase uma década a mais.

Outro ponto fundamental para o público é compreender que o recibo, embora agora seja aceito como justo título, não resolve o problema sozinho. Ele funciona como o ponto de partida do seu direito, demonstrando ao juiz como e quando a sua história naquele imóvel começou.

Para que a estratégia de regularização funcione, o recibo deve ser acompanhado pelas provas do dia a dia, que demonstram que você cuida e zela pelo bem como se dono já fosse. Isso inclui:

• Manter os comprovantes de pagamento do IPTU, preferencialmente atualizando o cadastro na prefeitura;

• Transferir as contas de consumo, como água, energia elétrica e internet, para o seu próprio nome;

• Guardar notas fiscais de materiais de construção, recibos de pedreiros e contratos de reformas realizadas no imóvel;

• Contar com o testemunho de vizinhos e comerciantes da região que reconheçam a sua presença contínua e pacífica ali.

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A valorização da Boa-Fé e a proteção do patrimônio

A decisão da Terceira Turma do STJ no julgamento do REsp 2.215.421 representa um avanço amadurecido e necessário para o Direito Imobiliário brasileiro. Ela demonstra que a justiça está atenta à realidade das famílias que, por falta de informação, pelos altos custos dos cartórios ou pela própria burocracia do sistema, acabam recorrendo a contratos informais e recibos para garantir o teto de suas famílias.

Ao deixar de lado o formalismo excessivo e valorizar a intenção real das partes e a boa-fé do comprador, o tribunal cumpre o que está determinado na nossa Constituição Federal: a proteção ao direito de moradia e a garantia de que a propriedade deve cumprir uma função social.

A mensagem que fica para a sociedade é reconfortante: o esforço, o cuidado com o imóvel e o documento simples que alguém guardou com tanto zelo têm valor diante da lei. A irregularidade imobiliária não precisa ser uma sentença permanente. Com a orientação técnica, análise estratégica das provas e aplicação correta das decisões dos tribunais superiores, é perfeitamente possível transformar a posse informal em um título de propriedade.

Autora: 

Gizele Salopa

Advogada com mais de 20 anos de experiência, atuante nas áreas Cível, Família, Contratual, Trabalhista, Imobiliário e Previdenciário.